星野合同事務所

中間省略登記 第三者のためにする契約

新・中間省略登記での契約方法

それでは、ここから実際に契約をする際に行われる2つの契約方法を見ていきたいと思います。

「買主たる地位の譲渡」とは

第三者のためにする契約

売買契約
AはBに物件を売り渡す。(残金決済型)
買主たる地位の譲渡契約
BはCにAB間の売買契約における買主たる地位を売り渡す。(契約上の地位の譲渡)

第三者のためにする契約

売買契約に本スキーム特有の特約をつけます。

上記のようにBC間で買主たる地位の譲渡契約を締結することにより、Bは一度も所有権を取得せず、AからCに直接所有権の移転登記を行うことができます。従って、Bは登録免許税・不動産取得税を負担する必要がありません。

また、売買契約自体はAB間のもの1つだけですので、後述する直接移転売買スキームとは異なり、比較的簡易で、かつ必要書類の数が少なくて済むというメリットがあります。

一方で、BはエンドユーザーのCにAB間の売買代金を知られてしまうというデメリットがあります。(C自身の売買契約なので、CがAB間の売買代金を知るのは当然です。)

「直接移転売買」(二回売買方式)とは

第三者のためにする契約

売買契約Ⅰ
AはBに物件を売り渡し、BはAに代金を支払うが、特約として、所有権はAからCに直接移転する旨を定めます。(第三者のためにする契約)
売買契約Ⅱ
BはCにA所有の物件を売り渡し、CはBに代金を支払う(他人物売買)

第三者のためにする契約

双方の売買契約に本スキーム特有の特約をつけます。

上記のようにAB間で第三者のためにする契約を締結することにより、Bは一度も所有権を取得せず、AからCに直接所有権の移転登記を行うことができます。従って、Bは登録免許税・不動産取得税を負担する必要がありません。

しかし、買主たる地位の譲渡の場合と異なり、売買契約は2つ存在し、かつ特有の書類が必要となりますので、買主たる地位の譲渡と比較すると手続は簡素とはいえません。

しかし、最大のメリットは中間者のBはエンドユーザーのCにAB間の売買価格を知られないで済むということです。

従って、自分がどれだけの差益を得ているかをエンドユーザーに知られたくない場合には大変有用なスキームです。

違法性の検討 ~従前の中間省略登記との違い~

新・中間省略登記は違法ではないのかというご質問がお客様からよく聞かれます。確かに、従前行われていた中間省略登記については、現在も認められておりません。しかし、新・中間省略登記については各関係省庁が正式な文書を発表することによってその適法性を明確に認めております。

従いまして、ご心配なく新・中間省略登記をご利用いただけます。

第三者のためにする契約

法務省
平成18年12月22日の法務省民事第2課課長の回答によって、「買主たる地位の譲渡」「直接移転売買」を適法な取引形態として容認しました。
内閣府
平成19年5月30日の規制改革会議で、本スキームに宅地建物取引業法第33条の2の他人物売買禁止規定の適用が除外となるよう、国土交通省に省令改正を指示しました。
国土交通省
上記内閣府の意向を受け、平成19年7月10日に宅地建物取引業法第15条の6に第4号で上記他人物売買禁止規定の適用が除外となる旨の条文を追加する省令改正を行いました。

以上の経緯を経て、「買主たる地位の譲渡」「直接移転売買」が完全に適法な取引形態として認められようになり、現在に至っております。