星野合同事務所

中間省略登記

新・中間省略登記とは

新・中間省略登記とは、以下の3つのメリットを実現させる、新たに認められた契約形態を言います。

中間省略登記

不動産売買において、節税対策による流通コスト削減を図ることは、様々な意味で有益と言えます。その点において、新・中間省略登記は節税が可能な手段として注目を浴びております。

新・中間省略登記は、高い節税効果による流通コスト削減によって取引当事者が経済的利益を享受し、ひいては不動産市場が活性化するというプラスの連鎖が働きます。

それでは、どの程度の効果があるのか具体例でご説明致します。

節税効果の具体例 ~戸建住宅の売買の場合~

例えば、次のような例で考えてみます。

例1)底地、建物の評価額が各2000万円の中古の戸建住宅を販売する業者(下図のB)が新・中間省略登記で物件を取得した場合の節税効果

以下では、新・中間省略登記の契約方法である「直接移転売買(二回売買方式)」で契約する場合で説明しております。(「直接移転売買(二回売買方式)」についての詳細は後述のとおりです。)

中間省略登記

新・中間省略登記を使う最大のメリットは前述のように節税が期待できることです。上図のように、業者Bが新・中間省略登記によって受ける節税効果は登録免許税・不動産取得税併せて約84万円となります。

そして、このメリットを享受できるのは中間者のBだけではありません。

中間者のBが節税を可能とし、流通コストを抑えることにより、最終取得者であるCの買受価額も低下させることができるというメリットがあります。そしてこのことが、不動産市場の活性化につながることになるのです。

節税効果の具体例 ~商業用ビルの売買の場合~

次に、商業用ビルの場合でも考えてみます。

例2)底地、建物の評価額が各1億円の商業用ビルを下記の業者Bが新・中間省略登記を使って取得した場合

以下では、新・中間省略登記の契約方法である「直接移転売買(二回売買方式)」で契約する場合で説明しております。(「直接移転売買(二回売買方式)」についての詳細は後述のとおりです。)

中間省略登記

登録免許税・不動産取得税は評価額が課税標準価格となりますので、対象物件の評価額が高くなればなるほど節税効果は計り知れないものとなります。不動産の中には何十億円と評価されているものもありますので、そのような物件について新・中間省略登記を使った場合の中間者Bの節税可能額は上記のように莫大な金額となります。

その他の使用例

新築のマンションを販売に出したところ、完売しなかったという場合に、新・中間省略登記の潜在的なニーズがあります。具体的には以下のような場合です。

中間省略登記

マンション業者としては在庫をいつまでも抱えているよりも、仮に利益が見込めないとしてもまとめて買い受けてくれる業者があればそこに売却したほうが良い場合があります。

一方、再販売業者がマンションの購入者を見つけて来れる場合には、新・中間省略登記を使ってマンション業者から購入者に直接所有権及び登記を移転させることで、再販売業者は登録免許税・不動産取得税を負担する必要がないというメリットがあります。

マンション業者は在庫を減らすことに成功し、再販売業者は買受価額と売却価格の差益を取得することができ、エンドユーザーたるマンションの購入者は再販売業者が流通コストを抑えた分、マンションを安く買い受けることができるわけですから、当事者の全員がこのスキームの恩恵を受けることができるわけです。