星野合同事務所

【Close up】 Vol.111 貸家建付地の評価/公益財団法人設立のススメ

2016.10.07更新

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  CLOSE UP VOL.111  司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◇2016/9/30◇━━

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★ INDEX
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  【1】貸家建付地の評価
  【2】公益財団法人設立のススメ
  【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
  【4】ラジオ番組レポート!
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【1】貸家建付地の評価
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最近、アパートの空室率が増えています。
今や首都圏でも空室率が30%を超え、高いところでは
34~35%に達しているところもあるようです。
つまり3室に1室が空き部屋ということになります。
これは、2015年の相続税の増税を一因とする相続税対策による
新築アパートの供給過剰が原因の一つと考えられています。

相続財産の評価は、現金で保有するよりも土地や建物に変えた方が低くなる上に、
さらに土地は更地(自用地)で所有するより、アパート等(貸家)を建設して
「貸家建付地」とする方が評価額を抑えることができます。

この点を利用したのが貸家建付地による相続税対策となります。
ただし、同じ条件の敷地であってもその評価額が異なる場合があります。
貸家建付地の評価額は「自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」
で算出します。
また、貸家の評価額は「固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)」
で算出します。

借地権割合と借家権割合は地域により異なり、
国税庁のHPで公表されている「路線価図・評価倍率表」で確認する必要があります。

他方、賃貸割合とは、その貸家の中で実際に賃貸されている割合
(正確には、その家屋の各独立部分の床面積の合計に占める課税時期において
賃貸されている各独立部分の床面積の合計割合)となります。
つまり空室が増えるほど自用地(または自用家屋)としての価額から
控除できる金額が減り、評価額が上がってしまうため、
節税効果が薄れてしまうことになります。

また、当然ではありますが、空室が増えればその分直接的な家賃収入も減少し、
最悪の場合は賃貸物件としての採算が取れない事態にもなってきます。
そうなると相続税対策で始めたアパート経営で
逆に財産を失ってしまうようなことにもなりかねませんので注意が必要です。


当グループは、法律、不動産、事業経営の専門家が在籍しているほか、
特に資産税に強い税理士とのアライアンス関係も豊富です。
相続対策、不動産活用をお考えの方は是非お気軽にご相談下さい。

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【2】公益財団法人設立のススメ
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オーナー企業経営者の皆様。
株式承継にお困りではありませんか。
学術・教育・福祉・芸術・環境保全など、社会貢献への希望はありませんか。

ご自身の資産のうち、自社株が占める割合が大きい場合、何も対策をしないと、
相続税を支払うために自社株を売却せざるを得なくなることが考えられます。
後継者を考えていても、株式が分散してしまって
思惑通りにはいかなくなってしまう可能性も。

対策の一つとしてご提案したいのが、公益財団法人の設立。
実は、既に多くの上場企業において、
株主に公益財団法人が入っている例が見受けられます。
公益財団法人を設立し、あらかじめ自社株を移行しておくことによって、
安定株主づくりに活用できます。
また、株主配当による財団の運営も可能になります。

公益法人の前提となる一般社団・一般財団法人は、
要件を満たせば登記のみで設立が可能です。
公益法人となるためには、さらに都道府県又は内閣府の公益認定を
受ける必要があります。
要件としては、例えば、公益目的事業について、公益性があること、
不特定多数の者の利益に供与すること。
財務面において、公益目的事業の収支相償、公益目的事業の
費用比率50%以上であると見込まれること。
遊休財産の保有額が1事業年度の公益目的事業費以下であることなどです。

複雑で厄介ではあるものの、適正な法人設計ができれば、
認定は決して難しいことではありません。
公益法人に熟知した専門家と協力すれば比較的短期間での認定も期待できます。

公益法人のメリットは安定株主の創出だけではありません。
公益法人は、公益目的事業として認定された事業について法人税非課税となるほか
公益法人に財産を寄附する際の譲渡所得税の非課税措置、
公益法人に財産を遺贈する場合に相続税負担が軽減されるなど、
税務上多数のメリットを享受することができます。
※公益法人認定だけでなく、別途手続きの必要なものもあります。


公益財団法人において社会貢献事業を行うことで、
企業のCSR活動のアピール効果がありますし、
何より、ご自身の情熱・信念を後世に残すことができます。

本業で培った知識の普及、未来を担う人材の育成、趣味で集めた美術品の展示など、
ご自身のライフワークを財団として公益法人化してみませんか。

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【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
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「り」で始まる法律用語

【履行遅滞(りこうちたい)】

履行遅滞とは、債務不履行の一形態であり、履行が可能にもかかわらず、
債務者の責めに帰すべき事由によって履行しないことを表します。

履行遅滞の要件は、

 (1)債務が履行期に履行可能なこと
 (2)履行期を徒過したこと
 (3)債務者の責めに帰すべき事由によること
 (4)履行しないことが違法であること

であり、すべての要件を満たしたとき、
「債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる」
(民法第415条)とあります。

債務者の帰責性を判断するにあたっては、
我が国の民法は、過失責任を原則としていることから、
債務者に故意・過失又はこれと信義則上同視し得る事由が必要となります。
また、違法性が阻却される場合の例として、
債務者が留置権や同時履行の抗弁権を有する場合があげられます。
他にも、債務者が履行するのに債権者の協力が必要な場合、
緊急避難などの場合も遅滞とはなりません。

履行遅滞となったとき、債権者のとり得る手段としては、
履行の請求、遅滞による損害賠償請求、契約の解除(民法第541条)があります。
解除をするには、相当の期間を定めて催告をし、
期間内に履行がないことが必要となります。
なお、この二つについて、契約を解除した上で損害賠償を請求することも可能で、
また、契約を解除しないままで損害賠償を請求することもできます。


次回は「る」から始まる用語を解説します。

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【4】ラジオ番組レポート!
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関東のラジオ番組に当事務所所長の星野が
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