星野合同事務所

【Close up】 Vol.94 中間省略登記(1)/入管法が改正されました

2015.04.30更新

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  CLOSE UP    VOL.94  司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◇2015/4/30◇━━

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★ INDEX
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  【1】中間省略登記(1)
  【2】入管法が改正されました
  【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
  【4】ラジオ番組レポート!
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【1】中間省略登記(1)
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今回は、新しい中間省略登記とその活用方法をご紹介いたします。


明治32年に制定されてから抜本的な改正がずっとなされなかった
不動産登記法が改正され、平成17年3月に施行されて
もうすぐ10年になります。

この改正により、不動産登記実務で一般的に利用されていた、
旧・中間省略登記は利用できなくなりました。

ここで、旧・中間省略登記とは、A⇒B⇒Cと不動産が
売買されるとした場合に、原則として、
A⇒BとB⇒Cの2回の登記をしなければならないところ、
A⇒Cと登記してしまうことをいいます。

これは改正前の不動産登記制度の間隙をついた実務的な技術で、
Bの不動産登記の登録免許税を節税するためのものでした。

(従前の売買による所有権移転登記の登録免許税は50/1000と高い率でした)

ところが、新法改正により、登記申請書類の中に、
「登記原因証明情報」の添付が必須となったため、
旧・中間省略登記は利用できなくなったのです。

(仮にこれを利用すると、公正証書等原本不実記載罪に該当します)

しかし新法施行後、不動産実務業界からの強い要望と
法曹界・司法書士会が新しい法理論を提唱し、
これを法務省に容認され、内閣府、国道交通省が
宅地建物取引業者法に関連する省令を一部改正し、
新しい中間省略登記ができるようになりました。


新しい法理論とは、

1.A⇒B売買 ただし所有権はAに留保(第三者のための契約)
2.B⇒C売買 A⇒Cへ所有権を直接移転させる(他人物売買)

という特殊な契約になります。
(したがって、契約書の作成にも特約など注意が必要です)


ここで、新しい中間省略登記のメリットですが、

1.Bの登録免許税(20/1000)が課税されない
  (所有権を取得していないから)

2.AにB⇒C間の売買価格を知られずにできる

ここまでは、旧・中間省略登記と同じですが、

3.Bに不動産取得税(3~4/100)が課税されない
  (所有権を取得していないから)

という3つ目の新しいメリットが付け加えられる結果となりました。


新しい中間省略登記は、平成19年7月10日から可能となりましたが、

(1)旧・中間省略登記が違法行為とされたこと
(2)法理論の理解が難しいこと
(3)契約書に特約を付す必要があること

などの理由で当初は普及が進みませんでしたが、
最近になって利用が進んできました。


実務的な利用としては、不動産の売主AからBが買い受け、
Bが売買決済前に新しい買主Cを見つけ、
AからCへ直接移転させることで、
Bが利ザヤを抜く+流通税(登録免許税及び不動産取得税)が課税されない
というメリットを得る目的で、主に不動産のプロによる利用が一般的です。


来月は、上記以外の活用方法を事例形式でご案内したいと思います。



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【2】入管法が改正されました
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平成26年の通常国会において、
「出入国管理及び難民認定法の一部を改正する法律」が可決・成立し、
その大半が平成27年4月1日に施行されました。

平成27年4月1日施行の在留資格の整備関係に係る主な改正点をご紹介します。


1.高度外国人材の受入れの促進

高度外国人材の受け入れを促進するため、
高度外国人材のための新たな在留資格「高度専門職第1号」と、
「高度専門職第1号」をもって一定期間在留した者を対象とする
「高度専門職第2号」の在留資格が創設されました。


2.在留資格「投資・経営」が「経営・管理」に改正

企業の経営・管理活動に従事する外国人の受け入れを促進するため、
以前は外資系企業においての経営・管理活動に限定されていた「投資・経営」に
日系企業における経営・管理活動が追加され、
名称が「経営・管理」に改正されました。


3.在留資格「技術」と「人文知識・国際業務」とが一本化

以前は業務に要する知識等の区分(理系・文系)に基づき
「技術」と「人文知識・国際業務」とに分かれていましたが、
今回の改正をもって両在留資格が統合され、
「技術・人文知識・国際業務」となりました。


4.在留資格「留学」の範囲が拡大

以前は高等学校以上に限定されていた「留学」ですが、
学校教育の場における国際交流促進のニーズを踏まえ、
小学校以上に範囲が拡大され、小中学校において
教育を受ける活動が追加されました。


今回の改正は、外国人の受け入れを促進する内容の改正となっており、
特に「経営・管理」においては要件が緩和されました。

しかし、一見要件緩和で簡単に在留資格が取れるようになったと
思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
実際に在留資格を取ろうとすると、簡単ではありません。

弊事務所では、旧投資・経営ビザをはじめ、
在留資格の取得に関して豊富な実績がございますので、
お気軽にご相談いただけますと幸いです。



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【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
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「に」で始まる法律用語

【認知】


「人間が外界にある対象を知覚したうえで、
 それが何であるかを判断したり解釈したりする過程のこと。」

平成26年4月24日付、名古屋高等裁判所における認知症男性の
徘徊事故死について、社会的な判決を記載します。

平成19年12月 徘徊症状がある認知症の男性(当時91歳)が
電車にはねられ死亡しJR東海が男性遺族に損害賠償を求め、
名古屋高裁は介護をしていた妻(91歳)に損害賠償する旨の判決を下しました。

この一審の名古屋地裁での判決は、介護に携わった妻と長男に
支払請求する旨の判決を不服とし控訴した二審での高裁判決となり、
介護する立場の側では大変厳しい判決でありました。

国土交通省によると、2012年度に発生した鉄道事故件数は811件、死者は295人。

認知症やその疑いがあり、行方不明になる人は年間1万人近くに上がり、
そのうち約350人に死亡が確認されたとの報告もあります。

この認知症の症状については重度・軽度もありますが、
相続手続き・成年後見等の問題として、
どの家族にも起こり得る一つの課題だと思われます。

当社では、相続前準備と後見業務にたずさわれる司法書士がおります。

財産権利を守り、トラブルを未然に防止し
アドバイスとサポートができることもありますので
お気軽にご相談をして頂ければと存じます。



次回は「ぬ」から始まる用語を解説します!




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【5】ラジオ番組レポート!
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関東・関西・九州のラジオ番組に当事務所所長の星野が
コメンテーターとして出演中です!

毎週、相続、借金問題を中心に様々なお金の悩みの
解決方法をお届けしています!


■番組『お金の悩み110番』

<ラジオ日本>
毎週金曜日 12:20~12:30
毎週日曜日 16:50~17:00(再放送)

<KBS京都>
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