星野合同事務所

メルマガCLOSEUP Vol.078 不動産売買取引/公告期間の計算方法

2013.12.27更新

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  CLOSE UP    VOL.78  司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所

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東日本大震災に関するお知らせ : 震災後の主要法令 特例措置のご案内
東日本大震災 震災後の主要法令 特例措置
―――――――――――――――――――――――――――――――――――― ◎はじめての方へ このメールは当事務所お取引先、または当事務所所員が名刺交換させて頂いた方 メルマガ配信登録をしていただいた方に配信させていただいております。 登記、法務、許認可等に関し、有用と思われる情報を少しずつ提供いたしますの で、よろしくお願いします。 ※配信停止を希望される方は、(1) 件名に「配信停止」と入れ、このメールに返 信していただくか、(2) https://j.blayn.jp/sm/p/f/tf.php?id=hgo にアクセス し、メールアドレスを入力欄に入れて「解除」ボタンを押してください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★ INDEX ――――――――――――――――――――――――――――――――――――   【1】不動産売買取引   【2】公告期間の計算方法   【3】あいうえお順で覚える!!法律用語   【4】ラジオ番組レポート!   【5】建設業許可キャンペーン(条件その3)財産的基礎・社会保険の加入 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★☆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★ 【1】不動産売買取引 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 不動産の売買などの取引において、司法書士が登記申請の代理人として決済に立 ち会う場面があります。この時、司法書士は売主および買主双方の本人確認・意 思確認をし、登記手続に必要な書類(権利証、印鑑証明書、住民票等)をお預か りして、管轄法務局に所有権移転の登記申請を行います。これによって土地や建 物の登記が売主から買主の名義に変更されます。 通常、買主側の不動産仲介業者や融資をする金融機関の指定する司法書士が買主 と売主の双方の代理人として決済に立ち会うことが一般的ですが、京都、滋賀、 大阪などの地域では売主と買主それぞれに別々の司法書士がつく決済方式が一般 的となっています。 この場合、売主側の司法書士は売主から必要書類(権利証、印鑑証明書等)を預 かり、売主の本人確認・意思確認を行います。一方、買主側の司法書士は買主か ら必要書類(住民票等)を預かり、買主の本人確認・意思確認を行います。そし て買主側司法書士が売主側司法書士を復代理して登記申請をするか、もしくは売 主側司法書士と買主側司法書士が共同して登記申請をすることになります。 このように法律上決められていることではありませんが、慣習として行われてい ることが地域によって異なっていることがあります。 このほかに不動産売買の際に行われる固定資産税・都市計画税の精算方法につい ても、関東などは1月1日を起算日とすることが多いですが、関西などでは4月1日 を起算日とすることが多くなっています。 当事務所は、東京・京都・福岡・水戸・札幌にオフィスがあります。関東・関西 ・九州・北海道を含め全国対応が可能ですので、お気軽にご相談ください。 ★☆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★ 【2】公告期間の計算方法 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 会社法の規定により、合併、会社分割、減資、組織変更などを行う場合は、原則 として、1ヶ月以上の期間を設けて債権者異議申述公告を官報に掲載して行う必 要があります。 では、この1ヶ月の公告期間は、どのように計算すればよいのでしょうか。 その計算方法は、民法に定められています。 ポイントは、期間が開始する日(起算日)と、期間が満了する日(満了日)を しっかりと理解することにあります。 1.起算日について まず、起算日については、民法第140条に規定があります。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― (民法第140条) 日、週、月又は年によって期間を定めたときは、期間の初日は、算入しない。 ただし、その期間が午前零時から始まるときは、この限りでない。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 公告期間を1ヶ月とすることは、「月によって期間を定めたとき」に該当します ので、本条に従い、公告が掲載された日(掲載日)が「初日」となり、掲載日当 日は、公告期間に算入しません。つまり、起算日は、掲載日の「翌日」というこ とになります。 2.満了日について 次に、満了日について、民法第143条第2項に、次のように規定されています。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― (民法第143条第2項) 週、月又は年の初めから期間を起算しないときは、その期間は、最後の週、月又 は年においてその起算日に応当する日の前日に満了する。ただし、月又は年によ って期間を定めた場合において、最後の月に応当する日がないときは、その月の 末日に満了する。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― つまり、期間が1ヶ月の場合は、起算日の翌月の同じ日を「応当日」と考え、応 当日の「前日」が満了日になるということです。 (例:起算日1/15の場合、応当日2/15、満了日2/14となる。) なお、応当日がない場合は、但書の規定により、その月の末日が満了日となりま す。 (例:起算日1/30の場合、2月は28日までしかないので、応当日なし、2月の末日 である2/28が満了日となる。) 3.具体例 それでは、最後に平成26年のカレンダーで、具体的例を挙げて考えてみましょう 。 (なお、下記事例はあくまで一般例ですので、参考程度に考えてください。) (1)掲載日が1月27日の場合 起算日(1/28)→応当日(2/28)→満了日(2/27) (2)掲載日が1月28日の場合 起算日(1/29)→応当日(なし)→満了日(2/28) (3)掲載日が1月31日の場合 起算日(2/1)→応当日(3/1)→満了日(2/28) 期間の計算は、組織再編等のスケジュールを検討する上で、重要な要素となりま すが、一般の方からすると難解な部分もあるかと思います。 星野合同事務所では、数多くの組織再編手続において、スケジュールの策定段階 からお手伝いをさせて頂いております。スケジュール策定、期間の計算でお困り の際は、お気軽にご相談ください。 ★☆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★ 【3】あいうえお順で覚える!!法律用語 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 「か」で始まる法律用語 【会社分割(かいしゃぶんかつ)】 会社分割とは、1つの会社を2つ以上の会社に分けることをいう。 会社法が定めている会社分割には吸収分割と新設分割がある。 吸収分割とは、株式会社あるいは合同会社がその事業に関して有する権利義務の 全部または一部を既存の会社に承継させることをいう。このとき、分割する側の 会社を分割会社、権利義務を承継する会社を承継会社という。 新設分割とは、1または2以上の株式会社または合同会社がその事業に関して有 する権利義務の全部または一部を新たに設立する会社に承継させることをいう。 このとき、分割する側の会社は分割会社、設立される会社を新設会社という。 また、2社以上が共同で分割会社となり新設分割をすることを共同新設分割とい う。 会社分割が認められているのは、株式会社と合同会社だけであり、合同会社以外 の持分会社(合名会社、合資会社)は分割会社となることができない。 会社分割をすると、分割会社から承継される資産との関係で交付される対価が定 められ(これを分割比率という)、承継会社または新設会社から分割会社に株式 等が交付される。株式の交付を受けた場合は、分割会社は承継会社または新設会 社の株主になる。 ★☆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★ 【4】ラジオ番組レポート! ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 関東・関西・九州のラジオ番組に当事務所所長の星野がコメンテーターとして 出演中です!毎週、相続、借金問題を中心に様々なお金の悩みの解決方法を お届けしています! ■番組『お金の悩み110番』 <ラジオ日本> 毎週金曜日 12:20~12:30 毎週日曜日 16:50~17:00(※再放送 ) <KBS京都> 毎週金曜日 17:30~17:40 <IBS茨城> 毎週水曜日 10:35~10:45 毎週土曜日 16:45~16:55(※再放送) <RKK熊本> 毎週月曜日 18:20~18:30 <OBS大分> 毎週月曜日 19:00~19:10 <STV札幌> 毎週土曜日 17:30~17:40 <MBC南日本> 毎週月曜日 18:50~19:00 ネットでラジオが聞ける「radiko」でも各番組が聴けます! ◆radiko(※一部地域除く) http://radiko.jp/ ★☆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★ 【5】建設業許可キャンペーン(条件その3)財産的基礎・社会保険の加入 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 建設業許可で、必要となる条件の第3回目は、「財産的基礎」と「社会保険の加 入」です。 1.財産的基礎 建設業に特有の性質として、「発注(請負契約)から、工事が完了して引き渡さ れるまで、ある程度の期間がかかる」というものがあります。工事を発注しても 完成する前に、工事を請負った会社が倒産してしまっては、発注者からすると、 手付(前金、一部金)を支払ったのに工事が完成しない、という大変な状況に陥 りかねません。 そこで建設業法は、建設業許可を受ける業者に、請負った工事を完成できる能力 としてある程度の財産的基礎を求めています。 ■一般建設業 純資産が500万円以上ある。又は、預貯金が500万円以上ある。 純資産は、直前期の貸借対照表の「純資産の部」の合計から判断し、預貯金は、 直前1か月以内の金融機関の残高証明書から判断します。 ■特定建設業 資本金が2,000万円以上かつ純資産が4,000万円以上 さらに、欠損比率と流動比率の観点から判断がされます。 特定建設業とは、ある工事を施主から元請し、その工事を3,000万円以上、 下請業者に発注する場合に求められる建設業許可です。下請業者に確実に請負代 金が支払われるよう、一般建設業よりも高いハードルが設定されています。 ただし、一般建設業であっても、下請業者に発注する金額が3,000万円未満 であれば、金額に上限なく工事を請負うことができます。また、二次下請け以降 の業者さんであれば、一般建設業であっても金額に上限なく請負うことができま す。 2.社会保険の加入 平成24年11月より、不適切業者の排除のため、建設業許可申請の際に、社会 保険の加入状況を申告する制度が創設されました。社会保険に加入し、従業員の 福利厚生を図り、万一事故が発生した場合であっても確実に補償し、社会的義務 を果たしている企業が、価格競争において、社会保険制度に加入していない企業 よりも不利になるといった不合理を是正することを目指しています。 これにより、実質的に、建設業の許可は社会保険に加入しなければ、維持ができ なくなりました。新規の建設業許可申請の際には、社会保険に未加入でも許可さ れますが、加入を強く求められます。それでも加入しない場合には、行政指導、 指示処分、営業停止処分、最悪の場合は許可の取消処分が行われます。 したがって、実質的には、建設業の許可は、社会保険に加入しなければ、維持す ることができなくなったと言っていいでしょう。 まとめますと、建設業許可の取得のために必要な条件は、 (1)経営経験のある取締役が常勤でいること(経営業務の管理責任者) (2)工事を確実に施工できる技術者が常勤でいること(専任技術者) (3)一定の資産があること(財産的基礎) (4)社会保険への加入義務を果たしていること(社会保険の加入) です。決して高いハードルではないので、建設工事を検討している会社様は、一 度ご検討してみてはいかがでしょうか? 星野合同事務所は、許可の取得についてのコンサルティングはもとより、許可取 得後に必要となる届出等についても、全面的にサポートさせて頂いております。 ご不明点、ご質問は、お気軽にご連絡ください!! 【無料電話相談】03-3270-9962(担当 オオタまで) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━  ■発行:星野合同事務所 http://hgo.jp/?mailmaga  ■お問い合わせ close_up@hgo.jp 03-3270-9962 ■編集担当 石川  ■購読登録・解除 https://j.blayn.jp/sm/p/f/tf.php?id=hgo  ■バックナンバー http://hgo.jp/?mailmaga  掲載文章の無断転載を禁じます。情報内容には万全を期していますが、  これに基づき万が一損害が発生した場合には責任を負いかねます。  All Rights Reserved, Copyright (C) Hoshino Godo Office. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★