星野合同事務所

メルマガCLOSEUP(Vol.033 死亡した者の財産差押/新中間省略登記/法律用語/今月のHP/ラジオ)

2010.03.31更新

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    CLOSE UP    VOL.33     星野合同事務所

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━━┫ Contents ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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  【1】死亡した者の所有する財産への差押手続について
  【2】新中間省略登記 ご活用されていますか?
  【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
  【4】今月のホームページ注目記事
  【5】ラジオ「お金の悩み110番」レポート!!東京・京都で放送中!
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  【1】死亡した者の所有する財産への差押手続について
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抵当権を設定した不動産の所有者が、借金の返済を延滞したまま死亡するケース
があります。抵当権に基づいて不動産競売申し立てをする場合、競売申立書には
債務者および所有者として相続人の住所氏名を記載することになります。競売申
立書に添付する不動産登記事項証明書も、相続による所有権移転登記が完了した
ものを添付しなければなりません。このような状況では、相続人が任意に相続登
記に協力しない場合がありますので、抵当権者が裁判所の発行する不動産競売事
件受理証明書を添付して、債権者代位により相続登記を申請できます。

このような場合、相続人が、相続債務の承継を逃れるため、相続放棄をすること
があります。法定相続人の全員が相続放棄をすると、相続人不存在の状態となる
ため、競売申立書に債務者および所有者を記載することができず、競売申立がで
きません。

相続人不存在の財産を競売により売却するためには、死亡した者に対して、相続
財産管理人を選任しなければなりません。抵当権者は、利害関係人として、死亡
した者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に、相続財産管理人の選任を申し立
てることができます。申立費用は、印紙・郵券・官報掲載費用など合計約1万円
と、相続財産管理人として家庭裁判所が選任する弁護士に対する相続財産管理報
酬(裁判所や案件によって異なりますが最低でも約40万円)を予納することに
なります。
なお、相続財産管理人候補者を抵当権者の側で指名し、家庭裁判所がこれを認め
れば、相続財産管理報酬を予納する必要はありません。

家庭裁判所が相続財産管理人を選任したら、当該相続財産管理人は、相続財産管
理人選任審判書を添付して、法務局に、死亡した者の所有名義から相続財産管理
人の所有名義へ変更する登記を申請します。登記費用は不動産個数が少なければ
3万円程度です。

抵当権者は、相続財産管理人選任審判書と、相続財産管理人の所有名義へ変更済
みの不動産登記事項証明書を添付して、不動産競売申立をすることができます。
競売申立書には債務者および所有者として相続財産管理人の住所氏名を記載する
ことになります。申立費用は、印紙・郵券など合計約1万円と、差押登記登録免
許税として確定債権額の1000分の4、裁判所が選任する不動産鑑定士に対す
る鑑定報酬(裁判所や案件によって異なりますが最低でも約60万円)を予納す
ることになります。

なお、相続財産管理人が不動産を任意売却することもできますが、この場合、家
庭裁判所の権限外行為許可が必要です。

相続財産管理人の候補者として当事務所の司法書士を指定していただき、家庭裁
判所がこれを認めれば、その後の競売手続または任意売却手続もスムーズに進行
しますので、よろしければご検討ください。



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  【2】新中間省略登記 ご活用されていますか?
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AからB、BからCに単純にそれぞれ売買等の所有権移転があったとき、Aから
Cに直接所有権移転登記を行うことはできません。これを中間省略登記の問題と
言います。しかし、現在は、複雑な契約スキームを駆使し、AからCに所有権を
移転させることにより、あたかも中間省略登記のように登記をすることができま
す。これがいわゆる新中間省略登記と言われるものです。

この新中間省略登記の最大のメリットはなんと言っても、節税です。登記の際の
税金である登録免許税と不動産取得税が、従来だと2回分かかるものが1回です
むということです。また、このように中間コスト(租税コスト)を抑えることに
より、エンドユーザーへの価格も抑えることができ、価格競争力を増すことがで
きるのもこのスキームのメリットとなります。そして、ひいては不動産市場の活
性化という大きな視点での効果も期待できるスキームなのです。

以上のようなメリットにも関わらず、比較的新しいスキームであることや、この
新中間省略登記のスキーム特有の契約上の複雑さからか、まだまだ認知度が高い
と言えないの現状かと思われます。そこで、今回はその概要をご説明させて頂け
ればと思います。

まず、契約スキームとして主に2つのパターンがございます。1つは直接移転方
式と言われるもので、A→B、B→Cという売買契約を2つ重ねますが、その際
に「第三者のための契約」等の契約スキームを盛り込むことによって、所有権を
A→Cに直接移転させるスキームです。もう1つは、買主の地位譲渡方式です。
これは、売買契約自体はA→Bなのですが、買主地位をB→Cへ移転させること
により、所有権をA→Cに移転させるスキームです。

理論上は主に上記2つのスキームが考えられるのですが、では、一体どちらが実
用的と言えるでしょうか。端的に申しますと、それは直接移転方式の方となりま
す。その理由の1つは、Cにとって、A→B売買価格がガラス張りとなるかどう
かという点です。買主地位譲渡方式の場合は、A→B売買価格がCにとってもガ
ラス張りになってしまうのですが(CはBの買主地位を譲り受けるため)、直接
移転方式だとCにはA→B売買価格はわからない形となります(あくまでA→
B、B→Cの2つの売買があるため)。ビジネス上のスキームとして考えます
と、買主地位譲渡方式のように仕入価格がガラス張りになるなど考えられません
ので、必然的に、直接移転方式が実用的となるというわけです。また、直接移転
方式の方が実用的と考えられるには、もう1つ理由がございます。それは、買主
地位譲渡方式の場合、原則的にBには宅建業法の規制がかからないのですが、直
接移転方式の場合はBにも宅建業法の規制がかかるという点です。つまり、直接
移転方式の方が消費者と想定されるCへの保護が厚いという形となり、宅建業を
管轄する国土交通省としても、直接移転方式を基本形として推奨していると考え
られています。

様々なメリットや可能性を秘めた、この新中間省略登記、ぜひご活用されてはい
かがでしょうか。星野合同事務所では新中間省略登記についてのセミナー等も行
っております。ご興味がございましたら、ぜひ事務所までご相談いただければと
思います。 



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  【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
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「え」えんよう〔援用〕

援用とは、ある事実を自己の利益のために主張することをいいます。
時効の援用、証拠の援用、抗弁の援用などがあります。

例えばお金を借りて請求を受けることなく10年が過ぎると、法定の消滅時効期
間は経過したことになりますが、それだけで払わなければいけないという義務が
完全に消滅したわけではなく、更に自らが積極的に「時効であり支払義務は無
く、支払いません。」と相手方に対して明確に主張する事で、はじめて時効の利
益が得られ、返済義務が消滅します。この相手方に対して、自己の利益を主張す
ることを援用といいます。

ちなみに時効の利益(援用権)は、あらかじめ放棄することはできないとされて
いて、これは債務者の足下を見て、あらかじめ時効利益の放棄を約束させておく
といった弊害を防ぐためです。



次回は「お」から始まる用語を解説します!



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  【4】今月のホームページ注目記事
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→ 6月総会シーズンに向けての新サポートプランのご案内

http://hgo.jp/?mailmaga



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  【5】ラジオ「お金の悩み110番」レポート!!九州も4月より放送開始!
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いよいよ!4月11日よりKBC九州朝日放送でも『お金の悩み110番』が
放送開始します!!!

九州地区の方々にもお金の悩みの解決方法をお届けいたしますので
お楽しみに!!!

■日時 毎週日曜日17:45~17:55
■ラジオ局/KBC九州朝日放送



KBS京都、ラジオ日本でも引き続き『お金の悩み110番』が放送中です!
関東・関西地区の方々にもお金の悩みの解決方法を毎週お届けしています!

■日時 毎週土曜日17:30~17:40
■ラジオ局/KBS京都

■日時 毎週日曜日16:50~17:00
■ラジオ局/ラジオ日本(AM1422kHz)

当事務所所長の星野がコメンテーターとして出演し、遺言相続、借金問題中心に
法律問題を解説しています。お時間のある方は、お聞きいただければ幸いです。



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