星野合同事務所

メルマガCLOSEUP(Vol.028 国際売買/コスト削減不動産取引/法律用語/今月のHP/ラジオ)

2009.10.30更新

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    CLOSE UP    VOL.28     星野合同事務所

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  【1】国際売買で適用されるルールが変わりました
  【2】コスト削減を可能にする不動産取引
  【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
  【4】今月のホームページ注目記事
  【5】ラジオ「お金の悩み110番」レポート!!東京・京都で放送中!
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  【1】国際売買で適用されるルールが変わりました
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平成21年8月1日、「国際物品売買契約に関する国際連合条約」(通称「ウィーン
売買契約」)が日本で発効しました。

この条約は、国際的な物品売買契約に関して統一ルールを定めたもので、条約の
発効により、今まではいずれかの国の国内法が適用されていたのが、国内法に代
わって統一的にこの条約が適用されることになりました。

その結果、どこの国の法律が適用されるか不明確だったことが解消され、円滑な
国際取引が促進され、法的安定性も高まることになりました。

以下に、この条約のポイントを簡単にご案内します。

【適用される契約】
例えば、日本企業とアメリカ企業との機械の売買など、主に、異なる締結国に営
業所がある企業間の物品の売買契約に適用されます(原則として、消費者売買に
は適用されません)。
ただし、契約当事者がこの条約を適用しないことを合意した場合は、適用されま
せん。

【条約の内容】
売買契約の締結のプロセスと売主・買主の権利義務について定めています。
これら以外の事項については、これまでどおり、いずれかの国の国内法が適用さ
れます。

【民法や商法との違い】
日本の民法や商法と異なる特徴的なものには、次のようなものがあります。

1.契約の成立時期
承諾の意思表示が申込者に到達した時に契約が成立するとされています。

2.申込みと承諾の完全一致の原則の緩和
申込みと承諾が完全に一致していなくても、その違いが実質的なものでない場合
には、契約が成立するとされています。

3.瑕疵担保
引き渡された物品に隠れた瑕疵があった場合も、他の契約違反と同様に扱われ、
日本の民法にある瑕疵担保責任という特別の制度はありません。

4.契約解除の制限
契約の解除ができる場合が「重要な契約違反」がある場合に限られています。

5.契約違反に対する予防的な救済手段
相手方の契約違反が予想される場合には、自己の義務の履行を停止することや、
履行期前であっても場合によっては契約を解除することができると定められてい
ます。



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  【2】コスト削減を可能にする不動産取引
☆★────────────────────────────────★☆

昨今、米国のサブプライム・ショックに端を発した金融不安の影響で、日本は現
在みぞうの不景気を経験しております。

この不景気のあおりを受けている業界は数多くありますが、深刻なもののひとつ
に不動産業界が挙げられます。

要因は様々ですが、主たるものとしては金融機関が融資に消極的にならざるをえ
ない結果、不動産取引も停滞していることが考えられます。

私ども司法書士業界としても、不動産業界の景気とは密接な関係にあり他人事で
はないというのが実情です。

そこで、タイトルにもございますように、不動産取引において少しでもコストを
削減することが可能な手法を、以下で紹介させていただきます。


以前までは業界でも少なからず利用されていたものに「中間省略登記」という手
法が存在します。

これは、AがBに不動産を売却し、その後Bが当該不動産をCに売却した場合
に、本来であれば登記の流れはA→B→Cと順を追って入る必要がありますが、
これをBを入れないでA→Cへと直接登記を移すというものです。

当然所有権を移す登記も一回で済みますので、本来Bが登記を移せばかかるはず
の登録免許税を、まるまる納める必要がないというメリットがあります。 
Bとしても、すぐに売却する予定であるとか、既に売却先が決まっているという
場合にまで、高額の登録免許税を負担しなければならないというのはばかばかし
いと思うでしょう。そこで、このような手法が少なからず利用されていました。

ただし、これは平成17年までの話です。

なぜなら、平成17年の不動産登記法の改正により上記の手法が使えなくなったた
めです。

当然業界内からは不満の声が噴出しました。そこで、法務省や国土交通省等の関
係省庁が中間省略登記に類似した手法である「新・中間省略登記」を認めるに至
りました。「新」とあるのは従前より利用されていた中間省略登記とは似て非な
るものであるということを強調するためです。

この「新・中間省略登記」を説明しますと、簡単に言えばこういうことです。

AB間の売買契約、BC間の売買契約にそれぞれ特約を設け、Bには所有権を取
得させないようにします。Bは所有権を取得しませんので、Bへの登記も省略し
て、AからCに直接移していいという法的な構成に基づかせるのです。

これは色々な場面で応用することが可能で、例えば、売れ残ったマンションを業
者が一括で買い上げ、消費者に販売するという場合にもこの手法が利用できま
す。この場合、もとの売り主から一括で買い取った業者へは登録免許税も去るこ
とながら、不動産取得税もかかりません。まさにコストを削減して、その分を消
費者に還元できるのです。

次に、われわれが注目しているものに、マンション建築途中に売り主が経営破綻
してしまうケースです。
これは、建築代金が支払えないのか、あるいは破産や民事再生手続が決定したの
か等によって法的に手続きの流れが異なるため一概には言えませんが、いずれに
しても最近このような未完成のマンションを見掛ける度、まことに不経済だとの
印象を受けざるをえません。
こういう場合に簡単に思い付くものとして、工事を請け負っているゼネコンが事
業を引き継ぎ、マンションを完成させるというものです。

当然ゼネコン自身で売却することも可能ですが、本業でないことを理由に関連会
社に一括で売却して、その関連会社が消費者に販売していくということも可能で
はないかと思います。
お気付きの方もいらっしゃるかと思いますが、まさにゼネコンから関連会社へ売
却したときに、以上でご紹介した手法を使えば流通コストはかかりません。その
他にも、考えられる手法は色々あると思います。



以上では簡単に説明をさせていただきましたが、これをご覧になった方々が少し
でも興味を持っていただけたなら光栄です。われわれ司法書士の社会的使命とし
て、われわれがこれらの手法によって不動産取引を活性化させる一翼を担えれば
と考えております。

そして今回ご紹介しました手法は、登記などの手続面だけでなく、契約法務面に
ついても十分手当しなければなりません。

そのために、われわれは従来の司法書士業務にとどまらず、契約法務に精通した
専門家集団としてこれからも多くの方々に貢献していきたいと考えております。
その一貫として、色々な場で普及活動を行い、皆さまのお声がけを頂ければセミ
ナーなどの開催も積極的に行っていきたいと考えております。


(注)今回ご紹介した手法の利用をお考えのお客様は、契約法、登記法、宅建業法
などの各種法令・手続法務に精通した弁護士・司法書士などの専門家にご依頼さ
れることをお薦め致します。



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  【3】あいうえお順で覚える!!法律用語
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「ろ」ろうどうきじゅんほう〔労働基準法〕

労働基準法には、労働契約・賃金(残業代)・労働時間・解雇・セクハラ・休
暇・保障・労働監督機関・罰則・安全・年少者や女性の件などの法に基づいた法
律があります。

賃金は、「労働に対する報酬」になりますが、就業規則に定めがない場合は、長
時間労働しても対価としての賃金が払われないこともあります。就業規則をきち
んと確認することが大切です。

また、退職金などは、慣例になっていれば賃金として認められることもありま
す。最近では、派遣切りなど不当解雇問題・労働・賃金に関して、ニュースでも
取り上げられる程ごく身近な問題になっております。
「いきなり勤務先から急に辞めさせられてしまいました。」
「賞与・退職金が出たはずなのにうやむやにされてしまいました。」など
本人が勤務している就業規則など、意外とこまかい内容まで周知されていない事
が多く、「知らないで損をしちゃった。」と後で慌ててしまうことがないように
したいものです。



次回は、「わ」で始まる用語を解説します!



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  【4】今月のホームページ注目記事
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→  リクルートページ(採用・求人情報)を更新しました
→  起業体験プログラムのお手伝いに行ってきました

http://hgo.jp/?mailmaga



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  【5】ラジオ「お金の悩み110番」レポート!!東京・京都で放送中!
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