星野合同事務所

メルマガCLOSEUP(Vol.005 中間省略登記/法人制度改革/全国の商業登記所)

2007.11.08更新

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    CLOSE UP    VOL.5        星野合同事務所

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  【1】中間省略登記問題、その後
  【2】法人制度が改革されます
  【3】全国の商業登記所が4年で80カ所に集約されます
  【4】日経ベンチャーONLINEのビジネスレポート
  【5】ラジオに当事務所所長の星野が出演します
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  【1】中間省略登記問題、その後
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 AからB、BからCにそれぞれ売買等の所有権移転があったときに、AからC
に直接所有権移転登記を行ってよいか、これを中間省略登記の問題と言います。
もしこれができれば、2回分の登録免許税が1回分で済むので、登記費用を節約
することができます。

       A → B → C
         売買  売買

 法務省ではこの中間省略登記を許していないのですが、「第三者のためにする
契約」や「買主の地位の譲渡」を利用することにより、AからCへ直接登記する
ことができるとの通知が今年1月司法書士会を通じて法務省からあったのは、第
1号でお伝えしたとおりです。

 その後、中間省略登記に関して、新しいスキームが確立しつつあるようです。
そのスキームでは、AB間で「第三者のためにする契約」を利用し、BC間にお
いて「他人物の売買」を行います。

 第1号で許されるとされた2つのスキームの一方もAB間において「第三者の
ためにする契約」を利用するスキームでしたが、BC間ではBが所有権の移転先
としてCを指定し、CがBにその対価を支払うという「無名契約」(法律上の名
前のない契約)を結ぶ形を想定していたようです(下記参照)。

●「第三者のためにする契約」+「無名契約」を利用するスキーム

   (1)AがBに不動産を売却する契約を締結
    売買契約には「(i)Bは売買代金支払までに所有権の移転先を指定
    (ii)Bの移転先指定及び代金支払により直接所有権が被指定者に移転」
    との旨の特約
   (2)BC間ではBが「所有権の移転先としてCを指定」し、CがBにその対
    価を支払う旨の無名契約

              売買
            A──→B
            ↑    │
            │   ↓指定
            └───C
           受益の意思表示

 しかし、このスキームを利用する場合、BC間の契約には、宅地建物取引法等
の適用がなく、一般の消費者であるCが、宅地建物取引業者のBと契約を結んだ
場合も重要事項説明を受ける権利がなく保護に欠ける等の問題が生じます。
 そこで、下記のスキームが提唱されました。

●「第三者のためにする契約」+「他人物売買」を利用するスキーム

   (1)AがBに不動産を売却する契約を締結
    売買契約には「(i)所有権はAに留保する旨,(ii)Bの移転先指定により
    所有権がBまたはBの被指定者にAから直接移転する旨」等の特約
   (2)BC間では「他人物の売買(民法560条)」を行い、直接所有権がA
    からCに移転する旨の特約+Aが「第三者の弁済(民法474条)」に
    より履行

              売買
            A──→B
            │    │
            │   ↓他人物売買
            └──→C
            第三者の弁済

 これに呼応するように、平成19年7月10日宅地建物取引業法施行規則第1
5条の6が改正され、宅地建物取引業法第33条の2の規定(自己の所有に属し
ない宅地又は建物の売買契約締結の制限)の適用が除外される場合として、下記
が追加されています。

「当該宅地又は建物について、当該宅地建物取引業者が買主となる売買契約その
他の契約であって当該宅地又は建物の所有権を当該宅地建物取引業者が指定する
者(当該宅地建物取引業者を含む場合に限る。)に移転することを約するものを
締結しているとき。」

 このスキームだと、旧来の中間省略登記と違って、B自身に不動産取得税がか
からない等のメリットもあるようです。このスキームを使った登記事例も出てき
ているようですが、契約の仕方等、注意すべき点が多いので、詳しくは当事務所
にご相談いただければと存じます。

 なお、新聞報道等では、中間省略登記そのものが許されたように誤解を招く表
現もありますが、現在もAからB、BからCに単純に売買があった場合は、Aか
らCへの直接の所有権移転登記が許されたわけではありません。この点、ご注意
ください。


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  【2】法人制度が改革されます
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 昨年5月、公益法人や中間法人の制度を見直す「一般社団法人及び一般財団法
人に関する法律(以下、一般社団・財団法人法)」等が成立しましたが、この法
律の施行が平成20年12月1日に決まりました。

 この法律が施行されると、現在の社団法人や財団法人は、特例民法法人となり、
5年以内に公益社団法人・公益財団法人に移行するか、一般社団法人・一般財団
法人に移行するかを選択しなければなりません。
 しかし、公益社団法人・公益財団法人に移行するためには行政庁の「認定」、
一般社団法人・一般財団法人に移行するためには行政庁の「認可」が必要です。
「認定」や「認可」を受けるためには、申請をしなければならず、その申請は同
時に出すことはできません。
 移行期間中に移行できない社団法人や財団法人は、解散したものとみなされま
す。早めの準備が必要ですので、ご注意ください。

 現行の中間法人については、基本的に一般社団法人に移行するのですが、有限
責任中間法人と無限責任中間法人で扱いが異なります。有限責任中間法人は、上
記一般社団・財団法人法の施行と同時に一般社団法人に移行します。これに対し、
無限責任中間法人は、上記法施行後1年間は特例無限責任中間法人とみなされ、
従前の中間法人法が適用されます。ただし、その期間内に一般社団法人に移行す
るための手続を取らなければ、解散したものとみなされます。この場合は移行期
間が短いこともあり、さらに早めの準備が必要です。

 なお、特定非営利活動促進法に基づく特定非営利活動法人(NPO法人)は、
現行通り存続することとなります。


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  【3】全国の商業登記所が4年で80カ所に集約されます
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 9月6日の朝日新聞に「全国の商業登記所、集約へ 510カ所を80カ所に」
という見出しで記事が載りました。その記事によると、来年度から4年で、各都
道府県1~2カ所に商業登記官を置く登記所を集約するとのことです。

 10年ほど前から次々に商法の改正があり、ついに昨年5月には会社法が施行。
ここ数年、商業登記を含む企業内法務に精通し続けるには不断の研鑽が必要とな
っています。今回の方針には、法務局の方でも専門化を進めないと対応しきれな
いところまで来ていることが背景にあるようです。

 こうなると、中小企業や零細企業の中には、社内法務の変化についていけない
ところも出てくるのではないでしょうか。
 例えば、株式の譲渡制限規定を設けていない資本金1億円以下の会社では、会
社法施行と同時に監査役が退任しているのですが、その登記をしていないために
過料を科されたという例が多数出ているようです。これなどは、登記を専門とし
ている者でないと、ちょっと気づきません。自由化・グローバル化する経済への
対応も必要ですが、専任の法務担当者を置けない中小企業や個人商店等への配慮
も必要ではないかと思われます。

 また、私どもの事務所は、こうした方々のよき相談相手として、今後も日々研
鑽を続け、親身に対応すべく心がけたいと思います。


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  【4】日経ベンチャーONLINEのビジネスレポート
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 当事務所所長の星野が作成したレポートが、日経ベンチャーONLINEのビ
ジネスレポートに2回にわたり掲載されました。テーマは「新信託法を理解する
ためのポイント解説」です。ご覧いただければ、幸いです。

第1回
 http://nvc.nikkeibp.co.jp/report/keiri/rashinban/20070926_000757.html
第2回
 http://nvc.nikkeibp.co.jp/report/keiri/rashinban/20071003_000771.html


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  【5】ラジオに当事務所所長の星野が出演します
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 ラジオ日本で放送中の人気情報番組『オトナの情報マガジンザ・チャレンジ』
に当事務所所長の星野大記がコメンテーターとして出演します。遺言相続、借金
問題についてわかりやすく解説しますので、時間のある方は、是非お聞きくださ
い。

■日時■ 11月13日(火)19:20頃から約20分間
■番組■ AM1422kHz/ラジオ日本
     『オトナの情報マガジン ザ・チャレンジ』

     番組紹介ホームページのURLはこちらです。
     http://www.jorf.co.jp/PROGRAM/otona.php


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