星野合同事務所

メルマガCLOSEUP(Vol.002 信託受益権/住宅金融公庫/中国法人/オンライン謄本申請)

2007.03.29更新

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                           星野合同事務所
 ”CLOSE UP”  VOL.2
                        2007/03/29

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  【1】信託を利用した場合の不動産登記等の権利移転コスト
  【2】住宅金融公庫が独立行政法人住宅支援機構に
  【3】中国での会社設立をサポートします
  【4】オンラインで謄本申請すると安くなる?
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  【1】信託を利用した場合の不動産登記等の権利移転コスト
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 近年信託の登記を受託することが多くなりました。統計を見ても、不動産の信
託登記は、平成12年から急増し、平成16年は平成11年の約9倍に達してい
たことがわかります(「民事・訟務・人権統計年報」)。

 様々な要因があるでしょうが、不動産登記の登録免許税や不動産取得税を抑え
られるということも大きいと思います。
 仮に「固定資産評価額が土地10億円、建物10億円、担保設定の債権額が2
0億円」という場合を仮定し、ア)通常の売買で不動産を取得する場合と イ)
不動産を信託した上で、その受益権を取得する場合でどの程度コストが違ってく
るかを考えてみましょう。
 なお、下記が前提とする税制は平成19年3月現在の物であり、毎年税制が変
更されることから、来年の4月には当てはまらなくなる部分もあることをご了承
下さい。

 1.不動産取得税

ア)通常の売買で不動産の所有権を取得する場合
 宅地の課税標準額は評価額の2分の1であり、宅地を取得した場合の税率は3
%であることから、土地に関する取得税は、10億円×1/2×3%=1500
万円になります。
 事務所などの建物の税率は、3.5%で、課税標準額は評価額そのままですの
で、建物に関する取得税は、10億円×3.5%=3500万円になります。
 したがって、合計は5000万円になります。

イ)信託受益権を取得する場合
 不動産を信託した段階では不動産取得税はかかりませんし、信託受益権の取得
についても不動産取得税はかかりません。

 2.権利移転の登録免許税

ア)通常の売買で不動産の所有権を取得する場合
 土地については評価額の1000分の10、建物については評価額の1000
分の20です。したがって、土地1000万円、建物2000万円の合計300
0万円になります。

イ)信託受益権を取得する場合
 信託を設定する登記の税率は土地が評価額の1000分の2、建物が1000
分の4です。したがって、土地200万円、建物400万円の合計600万円に
なります。
 受益権譲渡登記の登録免許税は1物件1000円ですので、これはほとんど無
視できますので、権利移転の登記に関しては、約600万円となります。

 3.担保設定の登録免許税

ア)通常の売買で不動産の所有権を取得する場合
 債権額の0.4%になりますので、20億円×0.4%=800万円です。

イ)信託受益権を取得する場合
 信託受益権の譲渡に関する担保の設定は、信託受益権に対する質権設定という
形で行われます。この場合の対抗要件取得は、確定日付のある受託者の承諾、あ
るいは受託者への通知によって行い、不動産登記の対象となりません。したがっ
て、登録免許税はかかりません。ちなみに、確定日付の公証人手数料は、1通7
00円です。

 4.まとめ

 他にも考慮しなければならない事情は、仲介手数料や信託費用等、多数あると
思われますが、不動産取得税及び登録免許税に限って考えてみると、上記の例の
場合、「売買」では8800万円かかるところ、「信託設定+受益権譲渡」という
スキームでは600万円で済むことになります。10分の1以下に権利移転コス
トを抑えられるわけですから、魅力的に見えるのもうなづけるところです。

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  【2】住宅金融公庫が独立行政法人住宅支援機構に
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 平成19年4月1日から住宅金融公庫の業務が「独立行政法人 住宅金融支援
機構」に引き継がれます。これまで住宅金融公庫が権利者となる抵当権の設定は
非課税でしたが、独立行政法人が権利者となる抵当権の設定は、原則として通常
の金融機関と同様の登録免許税がかかります。

 具体的には、住宅用家屋証明書を取得できるようなケースでは債権額の100
0分の1、取得できないケースでは債権額の1000分の4の登録免許税がかか
ることになります。

 ただし、借入申込を平成19年3月31日までに行っている場合や財形住宅融
資等を受ける場合は、非課税となります。今春ふらっと35等で住宅金融公庫(
住宅金融支援機構)を利用される方は、要件を充たしているかどうか、確認して
おいてはいかがでしょうか。

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  【3】中国での会社設立をサポートします
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 中国が世界経済に占める重要性が日々高まっていますが、提携先の株式会社ス
リービジョンズ(http://3vs.co.jp/)と協力し、中国での会社設立、駐在事務所の
設置等のサポート業務を開始しました。

 先日、現地法人を設立する時に必要な、公印証明(外国へ提出する公文書の作
成名義について,それが真正である旨を権限ある当局が証明し発行する証明書)
をもらう手続をいたしましたが、それだけでもかなり煩雑な手続が必要でした。
今後も様々な形で皆様の業務のお手伝いが行えればと考えております。

◇東京法務局HP(http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.html)Q&A◇
※国際間の取引等の必要から,外国の政府機関や取引先に登記簿謄本(登記事項
証明書)等の証明書を提出・交付する場合に,相手国側がその証明書が真正に作
成されたものであることを確認できる手段として,登記簿謄本(登記事項証明書
)等の証明書に記載された登記官印を東京法務局長が証明して,その東京法務局
長の署名や公印を外務省が証明するという方法が取られています。

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  【4】オンラインで謄本申請すると安くなる?
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 これまで、不動産も商業も登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本)は、1通1
000円でしたが、平成19年4月1日からオンラインで申請する登記事項証明
書は、1通700円となります。

 オンラインで申請し、ペイジーサービス等を利用して費用を振り込んだことを
確認できると、法務局から郵送されるという仕組みなので、若干時間がかかりそ
うですが、通常よりも3割費用をカットできるというのは魅力です。

 ただし、オンラインでの謄本申請は、全ての法務局でOKなのではなく、オン
ライン登記の指定庁になっている場合に限られます。申請ができるかどうかは、
民事局のホームページでご確認下さい。
 ◇ http://www.moj.go.jp/MINJI/minji71.html

 3月中はまだ1通1000円なのですが、当事務所でも申請取得を試してみま
した。手続がやや難しいので、パソコンが苦手な人だと戸惑ってしまいそうです
が、慣れれば意外と簡単に取得できるようになるかもしれません。手続の詳細は
、民事局の上記ホームページをご参照下さい。

 この平成19年4月1日からは、オンラインでの登記情報閲覧も価格が770
円から480円に改定され、オンラインで公図等も閲覧できるようになります。
こちらも利用価値アップと言ったところです。

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